土地增值稅制度說明
土地增值稅（Land Value Increment Tax）是台灣特有的稅制，對土地自然漲價部分課稅，理念來自孫中山「土地漲價歸公」的政策思想。
課稅基礎
- 課稅時機：土地移轉（買賣、贈與、繼承）時課徵
- 計算基礎：公告現值的漲幅（非市場成交價）
- 繳納義務：原則上由出賣人負擔（可約定由買方負擔）
一般稅率：三級累進
| 漲價倍數 | 適用稅率 | 計算說明 |
|---|---|---|
| 土地漲價總數額在原地價 100% 以下 | 20% | 第一段 |
| 超過 100% 至 200% 部分 | 30% | 第二段 |
| 超過 200% 部分 | 40% | 第三段 |
計算範例
原公告現值 500 萬元，現在 1,500 萬元：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 漲價總數額 | 1,000 萬元 |
| 第一段（500萬 × 100% = 500萬，稅率20%） | 100 萬元 |
| 第二段（500萬 × 100% = 500萬，稅率30%） | 150 萬元 |
| 應納土地增值稅 | 250 萬元 |
| 有效稅率 | 25% |
自用住宅優惠稅率
符合條件的自用住宅土地，可申請一次性優惠稅率 10%：
適用條件
- 出賣人或配偶、直系親屬需設籍於該住宅
- 地上房屋為出賣人或家屬所有
- 每人一生只能使用一次
- 出售後 2 年內不得再申請此優惠
優惠效果
以上例（漲 1,000 萬元）：
- 一般稅率：250 萬元
- 自用住宅優惠：1,000 萬 × 10% = 100 萬元
- 節稅：150 萬元
長期持有減徵
| 持有年數 | 減徵比例 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 未滿 20 年 | 無 | 全額課徵 |
| 滿 20 年 | 減徵 20% | 應納稅額 × 80% |
| 滿 30 年 | 減徵 30% | 應納稅額 × 70% |
| 滿 40 年 | 減徵 40% | 應納稅額 × 60% |
注意：此減徵僅適用一般稅率，自用住宅優惠（10%）不能同時申請長期持有減徵。
特殊免稅情形
以下情形免徵或暫緩課徵土地增值稅：
- 農業用地移轉：繼續作農業使用 5 年以上，免徵
- 公共設施保留地：為都市計畫公共設施保留地，免徵
- 自耕農繼承：同樣農業使用，免徵
- 三七五減租農地：佃農承購自耕，免徵
- 土地信託：信託受益人為委託人，暫緩課徵
土地增值稅 vs 房地合一稅
台灣 2016 年房地合一稅上路後，土地和房屋交易稅制更複雜：
| 比較項目 | 土地增值稅 | 房地合一稅 |
|---|---|---|
| 課稅標的 | 土地增值部分 | 房地整體獲利 |
| 計算基礎 | 公告現值漲幅 | 實際成交價 - 成本 |
| 稅率 | 20%/30%/40%（優惠10%） | 15%/20%/35%/45% |
| 適用時機 | 每次土地移轉 | 2016年後取得的房地 |
| 可否並行 | 是 | 是（土地增值稅可扣抵） |
本計算機以土地增值稅法規定的三級累進稅率試算，自用住宅優惠稅率 10% 為一生一次，長期持有減徵依持有年數 20/30/40 年分別減徵 20/30/40%。公告現值以萬元為單位輸入。僅供估算參考，實際稅額應向地方稅捐處查詢。