房地合一稅怎麼算？
房地合一稅是針對不動產交易所得課徵的稅：
應納稅額 = (售價 - 取得成本 - 相關費用) × 適用稅率
計算步驟：
- 確認售價 — 實際成交金額
- 計算取得成本 — 購入價格 + 取得時的稅費
- 扣除費用 — 有單據按實列報，無單據按售價 5% 概估
- 得出課稅所得
- 依持有期間套用對應稅率
房地合一稅 2.0 稅率
境內居住者
| 持有期間 | 稅率 | 政策目的 |
|---|---|---|
| ≤ 1 年 | 45% | 嚴懲短期炒作 |
| 1–2 年 | 35% | 抑制短期投機 |
| 2–5 年 | 20% | 中期持有一般稅率 |
| 5–10 年 | 15% | 鼓勵長期持有 |
| > 10 年 | 10% | 長期持有優惠 |
非境內居住者
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| ≤ 1 年 | 45% |
| > 1 年 | 35% |
自住優惠：400 萬免稅額
符合自住條件的房地交易，是房地合一稅最大的節稅工具：
自住條件（須全部符合）
- 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍
- 持有並實際居住連續滿 6 年
- 交易前 6 年內無出租或供營業使用
- 個人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內未曾適用過此優惠
自住優惠計算
- 課稅所得 400 萬元以下：免稅
- 超過 400 萬元的部分：稅率 10%
試算比較
售價 2,500 萬、成本 1,800 萬、持有 7 年：
| 項目 | 一般計算 | 自住優惠 |
|---|---|---|
| 課稅所得 | 575 萬元 | 575 萬元 |
| 免稅額 | 0 | 400 萬元 |
| 課稅金額 | 575 萬元 | 175 萬元 |
| 稅率 | 15% | 10% |
| 稅額 | 86.25 萬元 | 17.5 萬元 |
節稅近 70 萬元。
2.0 版本的重大變革
與 1.0 的主要差異
| 項目 | 1.0 版（2016年） | 2.0 版（2021年） |
|---|---|---|
| 重稅期間 | 1 年以內 45% | 2 年以內 35%–45% |
| 法人適用 | 併入營所稅 | 比照個人稅率 |
| 預售屋 | 不適用 | 納入課稅 |
| 境外公司 | 漏洞 | 視同境內課稅 |
預售屋納入
2.0 版將預售屋的換約轉售納入房地合一稅範圍。持有期間從預售合約簽訂日起算，短期轉售適用 35%–45% 的高稅率。
特殊情況處理
繼承取得
- 取得成本 = 繼承時的公告現值（通常遠低於市價）
- 持有期間 = 被繼承人取得日起算（可合併計算）
- 可能產生大額課稅所得
受贈取得
- 取得成本 = 受贈時的公告現值
- 持有期間 = 受贈日起算（不合併贈與人持有期間）
- 稅負通常比繼承更重
自建房屋
- 取得成本 = 土地取得價格 + 建造成本
- 需保留所有工程合約和付款證明
申報與繳納
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 申報期限 | 所有權移轉登記日的次日起 30 天內 |
| 繳納方式 | 先繳稅再報，或申報時繳納 |
| 逾期處罰 | 除補稅外，另按所漏稅額處罰 |
| 虧損扣抵 | 交易損失可在後 3 年扣抵房地交易所得 |
節稅建議
- 善用自住優惠 — 設籍滿 6 年，400 萬免稅額效益巨大
- 注意持有期間 — 多持有幾個月可能大幅降低稅率
- 保留費用單據 — 裝修、仲介費等都可扣除
- 考慮交易時機 — 在跨越稅率門檻前後的差異很大
- 夫妻分別出售 — 各自適用自住優惠更划算
本計算機依據房地合一課徵所得稅制度 2.0 版本計算，僅供參考。不動產交易稅務涉及多項法規，建議諮詢專業稅務顧問或地政士。