租賃所得怎麼算？
出租房屋的租金收入屬於綜合所得稅的「租賃所得」類別：
租賃所得 = 全年租金收入 - 必要費用
必要費用有兩種計算方式：
| 方式 | 說明 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 標準扣除 | 租金收入 × 43% | 免提供單據，適合大部分房東 |
| 列舉扣除 | 逐筆列舉實際支出 | 有大額修繕或高額房貸利息時 |
舉例：月租 3 萬元的房東（適用 12% 稅率）：
- 年租金 = 36 萬元
- 標準扣除 = 36 × 43% = 15.48 萬元
- 課稅所得 = 36 - 15.48 = 20.52 萬元
- 所得稅 = 20.52 × 12% = 24,624 元/年
標準扣除 vs 列舉扣除：哪個划算？
標準扣除較划算的情況
- 房屋無貸款或貸款已繳清
- 沒有大筆修繕支出
- 管理費、稅費等支出低於租金的 43%
列舉扣除較划算的情況
- 房貸利息高（尤其是新購房屋）
- 當年度有大筆整修（如裝修、換設備）
- 地價稅、房屋稅加總後佔比高
可列舉的費用項目
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 房屋折舊 | 依耐用年數計算（鋼筋混凝土 55 年） |
| 修繕費 | 維修、裝修的實際支出 |
| 地價稅 | 出租部分按比例計算 |
| 房屋稅 | 出租部分按比例計算 |
| 產物保險 | 火險、地震險保費 |
| 貸款利息 | 出租部分的房貸利息 |
| 管理費 | 大樓管理費 |
各稅率級距的租賃所得稅比較
以月租 3 萬元、採標準扣除為例：
| 所得稅率 | 課稅所得 | 年度所得稅 | 月均稅額 | 稅後月淨收入 |
|---|---|---|---|---|
| 5% | 205,200 | 10,260 | 855 | 29,145 |
| 12% | 205,200 | 24,624 | 2,052 | 27,948 |
| 20% | 205,200 | 41,040 | 3,420 | 26,580 |
| 30% | 205,200 | 61,560 | 5,130 | 24,870 |
| 40% | 205,200 | 82,080 | 6,840 | 23,160 |
高所得稅率的房東，租金收入的稅負較重，值得考慮法人持有等節稅架構。
常見的合法節稅方法
- 善用標準扣除：大部分房東用標準 43% 扣除最簡單划算
- 公益出租：加入包租代管或公益出租人，享有每月 1.5 萬元免稅
- 法人持有：高所得者可考慮成立租賃公司，適用營利事業所得稅
- 設備折舊：出租傢俱家電可列報折舊費用
注意事項
- 房東應於每年 5 月申報前一年度的租金所得
- 未申報被查獲，除補稅外加罰所漏稅額 2 倍以下罰鍰
- 押金不算租金收入，但押金孳息屬於利息所得
- 免費借用或低於市場行情出租，國稅局有權依行情核定
本計算機依據所得稅法相關規定試算，僅供節稅規劃參考。實際稅額應以國稅局核定為準，建議諮詢專業稅務顧問。