不動產估價方法論
台灣「不動產估價師法」規定，正式估價必須使用比較法、收益法、成本法中的至少兩種，並以加權平均得出最終估值。
三法比較
| 方法 | 核心概念 | 適用情境 |
|---|---|---|
| 比較法 | 市場上類似物件賣多少 | 住宅、大量交易的標準物件 |
| 收益法 | 物件能產生多少租金收益 | 投資型物件、商業不動產 |
| 成本法 | 土地 + 建物建造成本 | 特殊物件、新建成本估算 |
比較法：最常用的估價方式
步驟：
- 找 3-5 個近期（6 個月內）成交的相似物件
- 確認物件特性差異（樓層、朝向、屋況、格局）
- 依差異做加減調整
- 計算調整後的每坪單價
- 乘以目標物件坪數
調整因素舉例：
- 高樓層 vs 低樓層：±5-15%
- 座北朝南 vs 座南朝北：±3-8%
- 全新裝修 vs 需要翻修：±5-15%
- 有車位 vs 無車位：依當地車位市場價格
收益法：投資報酬角度
公式：估值 = 年租金淨收益 ÷ 資本化率
資本化率（Cap Rate）選取的原則：
- 參考同地區、同類型物件的租金殖利率
- 台灣都會區住宅：1.5-2.5%
- 台灣店面/商業用途：3-6%
- 資本化率越低，估值越高（反映市場對資產的信心）
成本法：土地加建物
公式：估值 = 土地現值 + 建物重置成本 × (1 - 折舊率)
土地現值可參考：公告地價（官方）、附近土地成交案例。
建物重置成本估算（2025 年台灣）：
- 一般鋼筋混凝土大樓：每坪約 20-30 萬元（結構成本）
- 高級裝修：再加 10-20 萬元/坪
本計算機為參考性估算工具，正式交易或法律用途應委託合格不動產估價師出具正式報告。