房貸月付金怎麼算？
等額本息（最常見）
每月還款金額固定，計算公式為：
月付金 = 貸款本金 × 月利率 × (1+月利率)^期數 ÷ [(1+月利率)^期數 - 1]
以貸款 1,000 萬元、利率 2.1%、30 年期為例：
- 月利率 = 2.1% ÷ 12 = 0.175%
- 期數 = 30 × 12 = 360 期
- 月付金 ≈ 37,867 元
等額本金
每月本金固定，利息逐月遞減：
每月付款 = 固定本金 + 剩餘本金 × 月利率
同樣條件：
- 固定本金 = 1,000 萬 ÷ 360 = 27,778 元
- 首月付款 = 27,778 + 1,000 萬 × 0.175% ≈ 45,278 元
- 末月付款 ≈ 27,827 元
兩種還款方式比較
| 項目 | 等額本息 | 等額本金 |
|---|---|---|
| 月付特性 | 每月固定 | 逐月遞減 |
| 前期月付 | 較低 | 較高 |
| 總利息 | 較多 | 較少 |
| 適合對象 | 預算穩定者 | 初期負擔能力強者 |
以 1,000 萬、2.1%、30 年為例，等額本金比等額本息大約可省下 30-50 萬元利息。
2025-2026 台灣房貸利率一覽
青年安心成家貸款（青安貸款）
| 段式 | 利率 | 條件 |
|---|---|---|
| 一段式 | 1.775% | 固定加碼 |
| 二段式 | 前 2 年 1.69%，第 3 年起 1.99% | 分段調整 |
| 混合式 | 前 2 年固定 1.74%，第 3 年起機動 | 前段固定 |
額度：最高 1,000 萬元，貸款年限最長 40 年（含寬限期 5 年）。
申請條件：借款人年齡 18 歲以上，名下無自用住宅。
一般房貸
| 銀行類型 | 利率範圍 |
|---|---|
| 公股銀行 | 2.06%-2.185% |
| 民營銀行 | 2.10%-2.30% |
利率資訊僅供參考，實際利率依各銀行公告及個人條件而定。
寬限期的影響
寬限期間只繳利息、不還本金。以 1,000 萬元、2.1% 為例：
| 方案 | 寬限期月付 | 正常期月付 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 無寬限期 30 年 | - | 37,867 元 | 363 萬元 |
| 寬限 3 年 | 17,500 元 | 41,563 元 | 約 412 萬元 |
| 寬限 5 年 | 17,500 元 | 44,731 元 | 約 446 萬元 |
寬限 3 年多付約 49 萬元利息，寬限 5 年多付約 83 萬元。
房貸省息策略
1. 縮短貸款年限
30 年改 20 年，月付增加但總利息減少 40% 以上。如果月付能力允許，選擇較短年限非常划算。
2. 提前部分還款
每年多還 10-20 萬元本金，可以大幅縮短還款年限。提前還款的效果在前幾年最明顯。
3. 善用轉貸
如果其他銀行提供更低利率（通常差 0.2% 以上才值得），可以考慮轉貸。但需計入代書費、塗銷設定費等轉貸成本。
4. 選對還款方式
如果前期負擔能力足夠，選擇等額本金可省下數十萬元利息。
房貸負擔比例建議
| 月付占月收入 | 評估 |
|---|---|
| < 25% | 舒適，有充裕的儲蓄空間 |
| 25%-33% | 合理，建議維持在此範圍 |
| 33%-40% | 偏高，需謹慎評估 |
| > 40% | 過重，強烈建議降低房貸金額 |
本計算機僅計算本金利息，未含火險、壽險等附加費用。實際月付金額以銀行核貸條件為準。