房貸負擔率怎麼算？
房貸負擔率是衡量購屋壓力的核心指標：
房貸負擔率 = 每月房貸 ÷ 月收入 × 100%
總負債比 = (每月房貸 + 其他負債) ÷ 月收入 × 100%
風險分級
| 負擔率 | 風險等級 | 說明 |
|---|---|---|
| < 30% | 安全 | 生活品質不受影響，有餘裕儲蓄投資 |
| 30-40% | 適中 | 生活尚可維持，但應急能力較弱 |
| 40-50% | 偏高 | 生活壓力大，建議降低貸款或增加收入 |
| > 50% | 危險 | 極度緊繃，任何收入中斷都可能斷繳 |
台灣各縣市房貸負擔率
根據內政部統計，台灣主要都會區的房貸負擔率：
| 縣市 | 房價所得比 | 平均負擔率 | 壓力等級 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 15.7 倍 | 63.9% | 極重 |
| 新北市 | 12.3 倍 | 50.1% | 重 |
| 桃園市 | 8.1 倍 | 33.0% | 中等 |
| 台中市 | 11.4 倍 | 46.3% | 偏重 |
| 台南市 | 9.1 倍 | 37.0% | 中等 |
| 高雄市 | 9.5 倍 | 38.6% | 中等 |
以上為全區平均，蛋黃區與蛋白區差異極大。
銀行核貸標準
台灣銀行在審核房貸時主要評估：
月付比（DSR, Debt Service Ratio）
月付比 = 每月所有貸款應繳金額 ÷ 月收入
- 銀行要求通常 ≤ 60%
- 包含房貸、信貸、車貸、信用卡最低應繳等
收入認定
銀行認定的收入範圍：
- 薪資所得（最穩定，權重最高）
- 年終獎金（通常打折計算）
- 投資收入（股利、租金，需穩定 2 年以上）
- 營業收入（自營業者，通常打 6-8 折）
還款方式與負擔率
| 還款方式 | 月付特性 | 適合族群 |
|---|---|---|
| 本息均攤 | 每月固定，前期利息多 | 偏好穩定支出者 |
| 本金均攤 | 前期較高逐月遞減 | 收入穩定且漸增者 |
| 寬限期 | 前期只付利息 | 短期資金緊繃者 |
寬限期可暫時降低月付 40-50%，但寬限期結束後月付會大幅增加。建議僅在確定未來收入會提升時使用。
減輕負擔的策略
- 延長年限：30 年比 20 年月付少 20-25%，但總利息多 40-60%
- 轉貸降息：利率每降 0.5%，月付約減少 5-7%
- 部分提前還款：年終獎金提前還本金，可加速還清
- 雙薪合計：夫妻共同承擔可大幅降低個人負擔率
本計算機為試算工具，實際核貸條件依各銀行規定與個人信用狀況而定。建議向多家銀行諮詢比較。