屋齡折舊怎麼算？
房屋的價值由「土地」和「建物」兩部分組成。土地不會折舊（通常還會增值），但建物會隨屋齡逐年折舊。
折舊公式
目前建物價值 = 原始價格 × (1 - 年折舊率) ^ 屋齡
不同建物類型的年折舊率：
| 建物類型 | 年折舊率 | 10 年折價 | 20 年折價 | 30 年折價 |
|---|---|---|---|---|
| 大樓（電梯大廈） | 1.5% | 14.0% | 26.1% | 36.4% |
| 華廈（7 樓以下有電梯） | 1.8% | 16.6% | 30.4% | 42.0% |
| 公寓（5 樓以下無電梯） | 2.0% | 18.3% | 33.2% | 45.3% |
| 透天（獨棟別墅） | 1.0% | 9.6% | 18.2% | 26.0% |
為什麼公寓折舊最快？
公寓折舊率最高的原因包括：
- 無電梯：高齡化社會中，無電梯對居住便利性影響越來越大
- 屋齡普遍偏高：台灣公寓多建於 1970-1990 年代，管線老化問題嚴重
- 公設比低但設備舊：雖然實坪大，但缺乏現代化公共設施
- 結構隱憂：早期建築法規較寬鬆，耐震標準不如現代建築
台灣各類型建物特性
大樓（電梯大廈）
- 定義：通常 8 樓以上，有電梯和管理員
- 公設比：25%-35%（新大樓偏高）
- 管理費：TWD 60-150/坪/月
- 折舊特性：折舊率中等，但管理良好的社區保值性佳
- 適合族群：重視安全和生活機能的家庭
華廈
- 定義：7 樓以下有電梯的住宅
- 公設比：18%-25%
- 管理費：TWD 40-100/坪/月
- 折舊特性：折舊率略高於大樓，因規模較小管理資源有限
- 適合族群：追求實坪比又需要電梯的買家
公寓
- 定義：5 樓以下無電梯的住宅
- 公設比：8%-15%
- 管理費：通常無管理費
- 折舊特性：折舊率最高，但都更價值可能抵消折舊
- 適合族群：預算有限、重視室內實坪、年輕體力佳
透天
- 定義：獨棟建築，通常 2-5 層
- 公設比：0%（全部自用）
- 管理費：無
- 折舊特性：折舊率最低，土地價值高，可自行重建
- 適合族群：重視隱私、有停車需求、多代同堂
影響房屋保值的關鍵因素
地段
房地產的金科玉律：Location, Location, Location。同樣屋齡的房子，蛋黃區可能增值，蛋白區卻在折價。判斷地段的關鍵指標：
- 距捷運站步行時間（5 分鐘內為黃金距離）
- 學區（明星學校加持顯著）
- 生活機能（超市、醫院、公園）
- 未來重大建設（捷運延伸線、交流道）
社區管理
管理良好的社區折舊速度明顯較慢：
- 定期維護公共設施和外觀
- 充足的公共基金儲備
- 良好的住戶素質和管委會運作
- 完善的保全和清潔服務
建商品牌
知名建商的建案通常有品牌溢價和較好的保值性。一線建商（如國泰、潤泰、興富發等）的房屋在二手市場較受歡迎，轉手也較容易。
中古屋翻修成本參考
購買中古屋時，翻修費用是重要的隱形成本：
| 屋齡 | 翻修程度 | 費用估算 |
|---|---|---|
| 5-10 年 | 輕裝修（油漆、傢俱） | TWD 3,000-5,000/坪 |
| 10-20 年 | 中度裝修（含衛浴翻新） | TWD 5,000-8,000/坪 |
| 20-30 年 | 重裝修（含管線更新） | TWD 8,000-12,000/坪 |
| 30 年以上 | 全面翻修 | TWD 10,000-15,000/坪 |
以 30 坪的 25 年老公寓為例，全面翻修約需 TWD 300,000-450,000。加上中古屋的購入價格，才是真正的「入手成本」。
都更與危老重建
屋齡超過 30 年的房屋，都更和危老重建是重要的價值考量：
都市更新
- 條件：多數縣市要求屋齡 30 年以上，位於都市更新地區
- 時程：從整合到完工通常 8-15 年
- 效益：可獲得新屋，坪數可能增加（容積獎勵）
- 風險：整合困難、時程漫長、期間需另覓住所
危老重建
- 條件：屋齡 30 年以上，全體所有權人同意
- 時程：比都更快，約 3-5 年
- 效益：最高 40% 容積獎勵（逐年遞減）
- 風險：需全體同意、自行承擔費用
老公寓若位於精華地段且有都更潛力，實際市場價值可能遠高於本計算機的折舊估值。
本計算機提供的是建物折舊的理論估值，不含土地增值因素。實際房屋市價受地段、市場行情、供需關係等多重因素影響。購屋決策建議參考實價登錄資料和專業估價。