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房地合一稅計算機

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3年

計算結果

房地合一稅額

1,531,250元

出售價格15,000,000 元
取得成本10,000,000 元
改良費用500,000 元
仲介費（估）125,000 元
交易所得4,375,000 元
自住免稅額不適用
課稅所得4,375,000 元
持有年數3 年
適用稅率35%
應納稅額1,531,250 元

應納房地合一稅 1,531,250 元（TWD），稅率 35%。建議提前規劃持有年數和申報費用，以最佳化稅務結構。

房地合一稅制度說明

台灣自2016年實施房地合一稅（新制），對取得日在2016年1月1日以後的房地產交易所得課稅。2021年7月再推出「房地合一2.0」，進一步強化對短期持有課重稅。

稅率結構（境內個人）

持有年數稅率
2年以內45%
2年以上、5年以內35%
5年以上、10年以內20%
10年以上15%
自住6年以上10%（另扣400萬免稅額）

課稅所得計算

課稅所得 = 出售價格 - 取得成本 - 改良費用 - 移轉費用

移轉費用包含：仲介費（通常1-2%）、代書費、廣告費等。

自住優惠詳細說明

符合以下全部條件可適用10%優惠稅率，並可扣除400萬元免稅額：

  1. 本人或配偶、未成年子女連續設籍該房屋
  2. 連續持有且設籍期間達6年以上
  3. 出售前6年內未供出租或營業使用
  4. 同一申報戶10年內限申請一次

自住優惠效果顯著：以交易所得300萬元為例，一般稅率20%需繳60萬，自住優惠適用後（300萬 - 400萬免稅額 = 0），完全免稅。

重要提醒

房地合一稅在完成交易後30天內申報（需主動申報，不等年度結算）。若逾期申報，加徵滯報金（最高1,500元）及延遲繳納利息。

土地增值稅與房地合一稅可以選擇分開計算，部分情況下分開計算對賣方較有利，建議事前試算。

本計算機為概算工具，實際稅額建議諮詢地政士或稅務師。

常見問題

房地合一稅是什麼？和舊制有什麼不同？
舊制（2016年前取得）：房屋交易所得按一般所得稅申報（最高40%），但因無法有效追蹤成本，實際上幾乎不用繳稅。新制（2016年1月1日起取得）：交易所得按固定稅率課稅，稅率依持有年數5-45%，計算更清楚也更難逃避。2021年7月起再修正（房地合一2.0），對2年內出售課45%重稅。
自住優惠怎麼申請？條件是什麼？
自住優惠條件：1) 個人或配偶、未成年子女設籍於該房屋；2) 持有並設籍連續滿6年；3) 出售前6年內無供出租或營業使用；4) 10年內只能適用一次。適用優惠後：稅率10%（而非一般的15-45%），且可扣除400萬元免稅額。若有多餘所得，以10%課稅，稅負大幅降低。
哪些費用可以列為成本扣除？
可列為成本的費用：1) 取得房地的購買價格（含仲介費、代書費）；2) 向銀行繳的貸款利息（部分可計）；3) 裝修改良費用（需有憑證）；4) 出售的仲介費、代書費；5) 土地增值稅（地主繳的部分）。不可列的：房屋稅、地價稅、折舊損耗。建議妥善保存所有相關單據。
房地合一稅率一覽
境內個人：持有2年以內45%，2-5年35%，5-10年20%，10年以上15%，自住6年以上10%（扣除400萬後）。境外個人：持有2年以內45%，2年以上35%。公司法人：全數45%（無自住優惠）。2021年7月起新增：持有2年以內的同樣課45%，目的是抑制短期炒房。